+30 2310 553162 ,+30 2310553163, +30 2310553192

Blog post

ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΩΝ ΧΩΡΩΝ

Οριζόντια ιδιοκτησία, άλλως ιδιοκτησία κατ’ ορόφους, είναι το καθεστώς που διέπει αυτοτελείς και διηρημένες ιδιοκτησίες, επί ορόφων ή διαμερισμάτων οικοδομής, και ρυθμίζεται από το ΝΔ 3741/1929, τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ, τις διατάξεις των άρθρων 1113-1117 ΑΚ περί συγκυριότητας οι οποίες παραπέμπουν στις περί κοινωνίας δικαιώματος διατάξεις, ως και από άλλες διατάξεις του ΑΚ καθώς και από διάφορες πολεοδομικές διατάξεις. Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε με σύμβαση, είτε με διάταξη τελευταίας βούλησης (διαθήκη).

Για παράδειγμα, είναι δυνατόν κάποιος, ο οποίος διαθέτει ένα τριώροφο κτίσμα το οποίο δεν διέπεται από τις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, να το υπαγάγει στις εν λόγω διατάξεις με διαθήκη χωρίζοντάς του σε διαιρετούς και αυτοτελείς χώρους, αφήνοντας στους κληρονόμους του χωριστά διαμερίσματα. Η μέθοδος αυτή προτιμάται, στις περιπτώσεις που είναι εφικτό ως λύση οικονομικότερη συγκριτικά με τη συμβατική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Η οριζόντια ιδιοκτησία έχει σύνθετο χαρακτήρα, καθώς συνδυάζει την αποκλειστική κυριότητα επί της αυτοτελούς και διηρημένης ιδιοκτησίας και τη συγκυριότητα επί των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων της οικοδομής και του οικοπέδου. Το ποσοστό της συγκυριότητας προσδιορίζεται είτε δικαιοπρακτικά (μέσω του πίνακα ποσοστών), άλλως δε, ανάλογα με την αξία έκαστης διηρημένης ιδιοκτησίας.

Αναφορικά με τον προσδιορισμό των κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών, αυτά απαριθμώνται στο άρθρο 2 παρ. 1 ΝΔ 3741/1929, με αποτέλεσμά να υπάρχει συγκυριότητα των οροφοκτητών, επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως, και παντός άλλου πράγματος που χρησιμεύει για την κοινή χρήση των ιδιοκτητών. Εξ’ αυτού προκύπτει ότι κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να χρησιμοποιεί ανεμπόδιστα τους κοινοχρήστους χώρους της οικοδομής, να πραγματοποιεί μεταβολές ή προσθήκες, υπό την προϋπόθεση ότι δεν παρακωλύονται τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών που απορρέουν από τη συγκυριότητα, ούτε ακόμα παρακωλύεται η σύγχρηση των κοινόχρηστων χώρων από τους λοιπούς οροφοκτήτες, ούτε  μεταβάλλεται με τις εν λόγω μεταβολές ή προσθήκες ο συνήθης προορισμός αυτών των κοινόχρηστων χώρων, ούτε δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της, ούτε ακόμα μεταβάλλεται η αισθητική του κτιρίου και δεν θίγεται η ασφάλειά του. Είναι δυνατόν όμως, η χρήση ενός από τα κοινά μέρη, εφόσον το επιτρέπει η φύση του, να παραχωρηθεί με ειδική μετεγγραπτέα συμφωνία αποκλειστικά σε κάποιον από τους οροφοκτήτες, με αποτέλεσμα να αποκλείονται οι τελευταίοι από τη χρήση του.

Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν απολαμβάνουν μόνο του δικαιώματος χρήσης των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής, αλλά υποχρεούνται έναντι αυτών, αναφορικά με τις δαπάνες επισκευής ή αντικατάστασης, κατά το μερίδιο στο έδαφος που αναλογεί στην ιδιοκτησία τους. Για παράδειγμα, έστω ότι υφίσταται πρόβλημα πλημμύρας σε στέγη τριώροφης οικοδομής, η οποία πρέπει να μονωθεί, προκειμένου να μην βλάπτεται το διαμέρισμα του τελευταίου ορόφου. Στην προκειμένη περίπτωση δεν θα υποστεί το κόστος της επισκευής εξ’ ολοκλήρου ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ, αλλά θα συμμετέχουν στις δαπάνες επισκευής και οι ιδιοκτήτες του πρώτου και του δευτέρου ορόφου, ανάλογα με το ποσοστό που έχει ο καθένας από αυτούς στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, όπως αυτό προσδιορίζεται στην εκάστοτε περίπτωση.

Από το παραπάνω παράδειγμα προκύπτει ότι στις δαπάνες που αφορούν κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, συμμετέχουν όλοι οι ιδιοκτήτες, ανάλογα με το ποσοστό που έχει ο κάθε ιδιοκτήτης στους χώρους αυτούς, όπως εξάλλου και στους κοινούς φόρους που βαρύνουν την οικοδομή. Στην περίπτωση δε που κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται να συμπράξει, μπορούν οι λοιποί να στραφούν δικαστικά εναντίον του.

Το γραφείο μας διαθέτει εμπειρία των διαδικασιών, κατευθύνοντάς σας σωστά, ενημερώνοντάς σας για όλα τα έγγραφα και τις διαδικασίες που απαιτούνται, με υπευθυνότητα για την αποφυγή λαθών που θα οδηγούσαν σε περαιτέρω έξοδα.

Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας στα τηλέφωνα 2310 55162/163 ή μέσω e-mail : info@pglaw.gr