+30 2310 553162 ,+30 2310553163, +30 2310553192

Blog post

AIRBNB – ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Μια καινούργια λέξη που έχει εισέλθει στην καθημερινότητά μας, σχεδόν μάλιστα με τρόπο εκκωφαντικό τελευταία είναι οι μισθώσεις ‘AIRBNB’. Εκφράσεις όπως η AIRBNB άλλαξε την οικονομία στη χώρα, AIRBNB η νέα μόδα, η AIRBNB έφερε αύξηση των ενοικίων, η AIRBNB έφερε τη χώρα στο τουριστικό χάρτη, η AIRBNB αλλοίωσε τον χαρακτήρα των γειτονιών μας, είναι μερικές από τις  πολλές εκφράσεις που ακούγονται συχνά. Εκφράσεις άλλες που σχετίζονται με τη πραγματικότητα κι άλλες που απέχουν σημαντικά από αυτήν.

Ας προσπαθήσουμε λοιπόν να δούμε τι πραγματικά είναι αυτό που κάνει τόσο ‘θόρυβο’, τι νομικά και φορολογικά ισχύει, ώστε να έχουμε μια εικόνα  το δυνατόν πιο κοντά στη πραγματικότητα.

Μια πρώτη επισήμανση είναι ότι ο κόσμος ταξιδεύει πολύ περισσότερο από το παρελθόν. Οι αποστάσεις έχουν εκμηδενιστεί, όπως και τα κόστη ταξιδίου. Από το γεγονός αυτό προέκυψε η ανάγκη στο κόσμο να μπορεί να μισθώσει ένα κατάλυμα για λίγες μέρες , όπως το σπίτι του, είτε γιατί οι χωρητικότητες των ξενοδοχείων δεν επαρκούν για όλους τους επισκέπτες είτε από συνειδητή επιλογή του κόσμου, ότι προτιμά ένα διαμέρισμα από ένα δωμάτιο ξενοδοχείου, έστω χωρίς άλλες υπηρεσίες.

Την ανάγκη αυτή εξυπηρετούν πλέον οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ή μισθώσεις AIRBNB, όπως έγιναν γνωστές, λόγω του ότι η AIRBNB ήταν από τις πρώτες εταιρίες που δραστηριοποιηθήκαν στο χώρο  και ίσως και χάριν ευκολίας ή επειδή είναι  εύηχο.

ΝΟΜΙΚΗ ΟΡΙΣΜΟΙ

Ας δώσουμε λοιπόν κάποιους απαραίτητους ορισμούς εξαρχής για να κατανοήσουμε έννοιες, όπως βραχυχρόνια μίσθωση κι εταιρίες διαμοιρασμού.

Οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων ονομάζονται Βραχυχρόνιες Μισθώσεις. Οι διατάξεις του άρθ. 111 του ν.4446/2016 και του άρ. 39 του ν.4172/2013 αναφέρονται αποκλειστικά και μόνο στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού», δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Συνεπώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις η μοναδική παροχή που επιτρέπεται είναι αυτή της παροχής κλινοσκεπασμάτων και καμία άλλη τουριστική υπηρεσία, όπως για παράδειγμα η παροχή πρωινού, υπηρεσία καθημερινού καθαρισμού, υπηρεσίες που παρέχουν μόνο τα ξενοδοχεία.

Ψηφιακές πλατφόρμες νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου». Οι εταιρίες αυτές που διαθέτουν τις ψηφιακές πλατφόρμες αυτές ονομάζονται εταιρίες διαμοιρασμού, όπως αυτή της AIRBNB, BOOKING, EXPEDIA, HOMEWAY και πολλές άλλες.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από εταιρία διαμοιρασμού, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες τουριστικές υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ.1187/2017).

ΝΟΜΙΚΗ-ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ

Το πρόβλημα που δημιουργήθηκε από την συνεχή αύξηση ακινήτων διαθέσιμων προς βραχυχρόνια μίσθωση ήταν η μη ύπαρξη κάποιου μητρώου αυτών, καθώς και η φορολογική τους αντιμετώπιση. Εκφράσεις περί φοροδιαφυγής και φοροαποφυγής ακούγονταν ολοένα και περισσότερο. Το ήδη υπάρχον θεσμικό πλαίσιο ενισχύθηκε περαιτέρω, καλύπτοντας κάθε κενό με κυριότερα σημεία και   παρεμβάσεις, συνοπτικά τις εξής :

Α.ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΜΗΤΡΩΟΥ

Για να μπορεί κάποιος να μισθώνει το ακίνητό του βραχυχρόνια μέσω εταιριών διαμοιρασμού θα πρέπει πρώτα καταχωρήσει το ακίνητό του στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής.

Β.ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ

Θα πρέπει πρώτα να οριστεί κάποιος ως διαχειριστής.

 Διαχειριστής μπορεί να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα και δύναται να είναι ο κύριος του ακινήτου, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής και τρίτα πρόσωπα που ορίζονται ρητώς από τις διατάξεις του Νόμου.

Ο διαχειριστής μέσω TAXISNET καταχωρεί το ακίνητο στον ιστότοπο www.aade.gr, αποκτώντας Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α). Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του δικαιώματος του ακινήτου. Η καταχώρηση γίνεται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

Ο διαχειριστής υποβάλει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

ΧΡΟΝΙΚΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ- ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Δεν ισχύουν άλλοι περιορισμοί έκτος από τη χρονική διάρκεια μίσθωσης μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων, εκτός εάν τεθούν μελλοντικά, με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΜΕΤΑΧΕΙΡΗΣΗ

Τα εισοδήματα που εισπράττονται από βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού  θεωρούνται εισοδήματα από ακίνητη περιουσίας με συντελεστές από 15% που μπορεί και να φτάνει το 45% και δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.

ΚΟΙΝΩΝΙΚΟ ΦΑΙΝΟΜΕΝΟ

Το θεσμικό πλαίσιο με ερμηνευτικές εγκυκλίους της ΑΑΔΕ ρυθμίζει κάθε λεπτομέρεια σχετικά, επιβάλλει κυρώσεις και προβλέπει ακόμα τυχόν αντιμετώπιση μελλοντική, αν η ραγδαία αύξηση των ακινήτων που διατίθενται δημιουργήσει λόγους κοινωνικούς(έλλειψη ακινήτων, αύξηση ενοικίων, λόγοι ασφαλέιας κ.οκ) για  περιορισμούς ως προς τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση ανά ιδιοκτήτη είτε χρονικούς ως προς τις ημέρες που θα διατίθενται προς μίσθωση.

Με την αύξηση των μισθώσεων AIRBNB τα τελευταία χρόνια πολλά μέρη της χώρας, γειτονίες και συνοικίες κυρίως στα κέντρα των πόλεων έχουν αναβαθμισθεί, όσον αφορά τα ακίνητα, ανέβηκε η αξία τους, έχουν αναπτυχθεί επιχειρηματικές δραστηριότητες που λειτουργούν συμπληρωματικά, καθώς η άφιξη νέων ανθρώπων στις περιοχές δημιούργησε νέες ανάγκες κι έχει προσδώσει εισόδημα  σε ιδιοκτήτες κι επιχειρηματίες, βρίσκοντας διέξοδο επαγγελματική μέσα στα χρόνια της κρίσης. Αν βέβαια το φαινόμενο λειτουργήσει με τρόπο ασύδοτο δημιουργώντας κοινωνικά προβλήματα έντονα, τότε οι περιοριστικές διατάξεις  που ήδη έχουν προβλεφθεί, ίσως χρειαστεί να ενεργοποιηθούν.